Характеристика ринку житлової нерухомості

Довбуш А. С.
17 серпня 2015

РИНОК ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІ ЗА 2013 ТА 2014 РІК

 

Підводячи підсумки2013 року, не можна не згадати про безліч законодавчих реформ, які були проведені не дуже успішно:

1)     Поява органів єдиного державного реєстру нерухомості, який повинен був замінити БТІ, однак із перших же чисел нового року стало зрозуміло, що БТІ розформували, а реалізувати грамотне переуступлення повноважень і зобов’язань забули.

2)     Введення податку на нерухомість, однак ніхто достеменно не знав, хто повинен його сплачувати і на яких умовах. Ситуаціятак і не було вирішено ані законодавчими актами, ані практикою. Більше того, почали з’являтись проблеми при обчисленні суми платежу і довелося ввести відтермінування введення в дію податку на півроку.

3)     Обмеження розрахунків готівкою. Суть її зводилася до того, що якщо сума грошових операцій із нерухомістю сягає 150 тис. грн і вище, то розрахунок повинен здійснюватись безготівковим способом, тобто через банк.Банки виявилися не готові до проведення подібних операцій, деякі структури навіть не знали про нововведення. Тому цю реформу також відтермінували.

4)     Введення нових правил оцінки майна.Протевиявилося, що з декількох тисяч фірм, які надають в Україні послуги з оцінки, ліцензію на проведення оцінки за новими правилами отримали лише біля півтисячі підприємств. [1]

 

У 2014 році після майже двох років рецесії, коли ціни на квартири практично не змінювалися, на ринку намітилася динаміка. Правда, негативна. На початку року прогнозували, що у випадку, якщо курс долара досягне позначки в 12 грн,ціни на нерухомість впадуть на 20-25%. За даними Domik.ua, за рік ціни в доларовому еквіваленті знизилися в середньому на 20,7% до $ 1350 за квадратний метр. Правда в гривні вони при цьому зросли на 63,5%. І тим не менш, ринок не завмер. 

Угод купівлі-продажу в 2014 році було в рази менше, ніж у попередні роки, але все ж вони полягали як на первинному, так і на вторинному ринку. Активності на первинному ринку посприяв, як не парадоксально, Нацбанк: обмеження регулятора на дострокове зняття коштів з депозитів, спочатку доларових, потім гривневих, спровокували масовий відтік коштів з банківського сектора. Вторинний ринок в 2014 році існував за рахунок обмінників, нечисленних інвесторів і переселенців з Донбасу. Ті з переселенців, кому вистачало заощаджень, прагнули обзавестися нерухомістю в Києві або найближчому передмісті. А оскільки їм потрібна квартира, в яку можна в'їхати відразу, вони вибирали вторинний ринок. Переселенці також підтримували в 2014 році і ринок оренди. [2]

 

РИНОК ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІУ 2015 РОЦІТА ІНВЕСТИЦІЇ

 

Безперечно, ринок нерухомості в Україні за останній рік був “підбитий” банківською кризою, знеціненням гривні, зниженням економіки, а також військовими діями на сході країни. В Україні стали купувати менше житла, експерти прогнозують квартири по $8 тис. Кількість угод зменшується, війна на сході і непроста економічна ситуація в країні накладають свій відбиток на його розвиток.

Як не дивно в цій ситуації, первинний ринок житлової нерухомості є більш конкурентним і затребуваним серед покупців, ніж вторнний. Причина цьому та, що вторинний ринок неохоче переходить на взаєморозрахунки між фізособами в гривнях, переважають взаєморозрахунки в доларовому еквіваленті,

апервинний ринок може запропонувати широкий вибір сучасного житла і взаєморозрахунки в гривні. [3]

 

Що стосується купівлі нового житла, то на думку президента Всеукраїнської громадської організації Ліга Експертів України Світлани Бовсуновської,на даний момент покупка житла в первинному секторі не є вигідною інвестицією.

"Зараз немає сенсу інвестувати в ринок первинної нерухомості, тому що ті забудовники, які завершують об'єкти, добудовують їх на останньому диханні. А нові об'єкти – це величезні ризики. Вони або не починають, або йдуть за ризиковими схемами. Коли є ступор в економіці країни , то така ж ситуація на ринку. Я б не рекомендувала інвестиції на ринку первинки зараз", – говорить Бовсуновська.

 

Її слова підтверджує і президент Міжнародної федерації нерухомості ФІАБСІ-Україна Тельман Аббасов.

"Спостерігаємо стагнацію ринку нерухомості, зараз навпаки люди намагаються продати свою нерухомість, тому що стагнація відбуватиметься ще довго", – відзначає він.

Аббасов пояснює, що на хвилі стрибка валют в кінці 2014 року було створено підвищений попит на  нерухомість в первинному секторі, що призвело до падіння попиту на початку 2015.

 

Однією з серйозних проблем Світлана Бовсуновська бачить зменшення купівельної спроможності середнього класу.[4]

 

"Середній клас в Україні зараз нічого не набуває, накопичені гроші все притримують, тому що жити треба і переживати цю кризу, яка ще тільки починається. У кого є гроші – сидять на валізах. Якщо ситуація в країні не зміниться за цей рік, то нас чекає ще більше погіршення ситуації на ринку, тобто падіння цін. Ну ось пам'ятаєте, коли у нас однокімнатна квартира 8 тис. доларів коштувала? Щось подібне", – говорить Бовсуновська.[5]

 

Ситуація на сході України залишається напруженою, а поки триватиме протистояння, чекати стабілізації економіки не доводиться. Уряд же обіцяє і далі підвищувати комунальні тарифи і вводити нові податки. Зокрема, мова йде про податок на нерухомість, яким в 2015 році хотіли обкласти всіх: власників комерційної, житлової нерухомості, а також землі. Податок з комерційної та житлової нерухомості збираються стягувати в розмірі до 2% мінімальної заробітної плати (майже 25 грн) за кожен квадратний метр площі. Правда, в останній перед голосуванням за проект бюджету момент Кабмін і парламентська коаліція домовилися залишити пільгу з податку для власників квартир площею до 60 кв.метрів і будинків до 120 метрів. Пільги для багатодітних сімей, що живуть у великих квартирах, мабуть, як і передбачалося спочатку, будуть встановлювати місцеві влади. Таким чином, чергового соціального вибуху, швидше за все, вдасться уникнути. Долар, очевидно, і далі дорожчатиме. Для зміцнення гривні необхідний приплив валюти в країну. І це не кредити МВФ, яких вистачить рівно щоб заплатити відсотки за раніше взятими кредитами, а інвестиції в реальний сектор економіки. А їх, поки йде війна на Донбасі, можна не чекати. Похитне гривню і емісія. За оцінками економіста Олександра Охріменка, в бюджет майбутнього року закладена прихована емісія в 123 млрд грн, не рахуючи емісії під «Нафтогаз». А збільшення грошової маси закономірно спровокуєі інфляцію, і девальвацію. Через недовіру до банківської системи, перетікання коштів з банківського сектора на первинний ринок нерухомості, швидше за все продовжиться і в наступному році. А ціни на квадратні метри від забудовників, як і в 2014, в більшій чи меншій мірі будуть корелювати з курсом долара. Ціни на квартири на вторинному ринку і далі будуть знижуватися. Оптимістичний сценарій - якщо гривня зміцнитися на поточному позначці - це зниження цін протягом 2015 ще на 20-25%. Якщо ж гривня і далі буде девальвувати, ціни також будуть падати, але враховуючи інертність ринку, із затримкою на півроку-рік. [2]

Бовсуновська пояснює, що зараз українці активно купують нерухомість за кордоном.

"Нерухомість за кордоном дуже цікава для українського споживача, особливо безвізові країни. Це і Чорногорія, Болгарія, Іспанія дуже добре йде, Італія. Ці країни як місце відпочинку. Прибалтійські країни дають переваги по виду на проживання. Тобто в цьому напрямку йде значний відтік грошей з України", – відзначає експерт.[5]

 

У ціновому еквіваленті найбільшим попитомзагалом по Українікористуються квартири вартістю до 40 тис. доларів. Більше 50% запитів користувачів пов’язано саме з пошуком житла в найбільш низькому ціновому сегменті. В основному, це 1-кімнатні квартири, розташовані у спальних районах. Істотна частина потенційних покупців розглядає для придбання бюджетні гостинки вартістю близько 25 тис. доларів.

Серед тенденцій минулого 2014 року – переміщення попиту в оренду житла. Особливо це стосується областей, які взяли більше внутрішніх переселенців. “Відбулася дуже велика вимушена міграція населення вглиб країни. І ця міграція формувала новий попит в економ-сегменті оренди. В основному ми побачили дуже великий сплеск попиту в прилеглих областях – Запорізькій, Дніпропетровській, Харківській областях, у Києві та Львові.Така міграція відбувається і сьогодні, в основному – в сегменті оренди.

За словами голови комітету АФНУ з статистикою і аналітики Едуарда Бразаса, в даний час пропозиція в Києві та містах-мільйонниках на ринку оренди житла становить близько 30 тис. Об’єктів, з продажу – до 60 тис. об’єктів. [9]

 

Середній рівень житлової забезпеченості в Україні в розрахунку на 1 особу складає 23,7 м2

(2012 р.) – в 2-3 рази менше, ніж в європейських країнах. Протягом 2000-х років щорічно в експлуатацію вводилося від 62 тис. до 95 тис. одиниць житла – від 1,3 (2003 р.) до 2 (2012 р.) одиниць в розрахунку на 1000 осіб, тоді як середній європейський показник складає 3,3 одиниці на 1000 осіб (2012 р.). [6]

 

Найбільш активними групами покупців у 2015роціє приватні інвестори, девелопери та інвестиційні фонди.

Збільшення інвестиційної активності на ринку нерухомості можливо в середньостроковій перспективі на тлі подальшої євроінтеграції України. Однак у даний момент серед інвесторів та інших активних гравців ринку переважають песимістичні настрої. Такий висновок можна зробити за результатами дослідження “Нерухомість України 2015: огляд інвестиційних тенденцій”, проведеного компанією EY в січні-лютому 2015 серед гравців ринку нерухомості України.

На думку учасників опитування, найбільш активними групами покупців в 2015 будуть приватні інвестори (43%), девелопери (36%) та інвестиційні фонди (42%). Найбільш активними групами продавців у 2015 році респонденти назвали банки (42%), девелоперів (33%). [7]

 

За результатами дослідження можна зробити наступні висновки про інвестиційні тенденції ринку нерухомості України в 2015 році:

 

-        Інвестори будуть підходити до вибору нових проектів з більшою обережністю.Помірний інтерес збережеться в сегменті житлової та торговельної нерухомості (в основному для раніше початих проектів) у Києві та містах-мільйонниках.

-        Зростання кількості угод, а також збільшення середньої суми угоди в доларовому еквіваленті в порівнянні з 2014 роком не передбачається

-        Трансакційну активність стримуватимуть обмежений доступ до боргового фінансування, високі процентні ставки, а такожрозбіжності цінових очікувань продавців і покупців

-        Переважна більшість учасників опитування (91%) не очікують цього року поліпшення доступності кредитування міжнародними фондами та організаціями

-        Найпоширенішими підходами банків до проблемних кредитами будуть продовження термінів погашення, реструктуризація боргових зобов’язань, а також стягнення заставного майна. [7]

 

СОБІВАРТІСТЬ БУДІВНИЦТВА

 

За словамикерівникапроекту ЖК “Столичний” Валерія Залізного, різке і не завжди обгрунтоване подорожчання будівельних матеріалів привело до зростання ціни на квадратний метр новобудови. З початку 2015року цегла виросла у ціні на 85%, виробники вікон підняли вартість майже вдвічі, не менш суттєво зросли витрати і на логістику.

«Заяви про те, що житло буде дешевшати, на жаль, не обгрунтовано.На даний момент навіть ті компанії, які продавали квадратні метри за програмою так званої безпроцентної розстрочки від забудовника вимагають від своїх покупців негайно погасити решту суми або перераховують виплати відповідно з новим курсомдолара», – розповів Валерій Залізний.

Експерт упевнений, що з урахуванням зростання цін на будматеріали, квадратний метр житла в українських новобудовах не може коштувати дешевше 14-15 тис. грн. Утримати ціну житла забудовники намагаються або за рахунок продажів квартир, що будуються на межі собівартості, розраховуючи на більш високу вартість на етапі закінчення будівництва, або за рахунок перегляду всієї структури будівництва, повністю виключаючи посередників. У виграшному становищі зараз виявляються забудовники, які можуть не піднімати різко вартість квадратного метра за рахунок раніше проведених комунікацій і викуплених матеріалів. Але всі ці заходи не можуть довго стримувати зростання цін на квадратний метр.[8]

 

ДЖЕРЕЛА:

1.     http://vlasbiz.net/news/detail/1999

2.     http://advice.pp.ua/yakim-buv-rinok-neruhomosti-2014-roku-ta-prognozi-na-2015-rik.html

3.     http://news.finance.ua/ua/news/-/353828/shho-potribno-zaraz-znaty-pro-rynok-zhytlovoyi-neruhomosti

4.     http://dr.ck.ua/news/region/15903/

5.     http://ukr.segodnya.ua/economics/realty/Rynok-nedvizhimosti-zamer-ukraincy-sidyat-na-chemodanah-s-dengami-no-ne-pokupayut-zhile-Infografika.html

6.     http://www.niss.gov.ua/articles/1368/

7.     http://www.eba.com.ua/static/info-support/EY-Press-release-REAS-UKR_26032015.pdf

8.     http://www.biznews.com.ua/sobivartist-budivnitstva-kvadratnogo-metra-zhitla-zrosla-do-tis-grn/

9.     http://www.biznews.com.ua/rinok-neruhomosti-situatsiya-zaraz-i-scho-nas-chekaye-cherez-rik/